건물건축공사도급계약이 체결된 경우 건축주는 일의 완성에 대하여 공사대금을 지급할 의무가 있으며 이러한 공
사대금지급의무와 수급인의 완성된 물건의 인도는 원칙적으로 동시이행관계에 있습니다.
건축주가 공사대금을 지급하지 않아 분쟁이 발생한 경우 수급인은 공사대금을 변제받을 때까지 도급계약의 목적
물인 건물뿐 아니라 건물의 유지사용에 필요한 범위 내의 대지부분에 대하여 동시이행항변권에 기하여 인도를 거
절할 수 있습니다.
이 때 수급인이 일을 완성하였는지 여부에 대하여 다툼이 발생할 수 있으며 일의 완성에 대한 증명책임은 수급인
에게 있습니다.
제작물공급계약에서 일이 완성되었다고 하려면 당초 예정된 최후의 공정까지 일단 종료하였다는 점만으로는 부
족하고 목적물의 주요구조부분이 약정된 대로 시공되어 사회통념상 일반적으로 요구되는 성능을 갖추고 있어야
합니다(대판 2006. 10. 13. 2004다21862).
2. 일이 완성되기 전에 건축공사도급계약이 해제된 경우
일이 완성되기 전에 건축공사도급계약이 해제된 경우 해제 당시 공사가 상당한 정도로 진척되어 이를 원상회복하
는 것이 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 된다면 기성고에 따라 보
수를 지급하여야 합니다(대판 1994. 11. 4. 94다18584).
3. 수급인이 하도급계약을 체결한 경우
수급인이 하도급계약을 체결한 경우 하도급거래공정화에 관한 법률의 제한을 받으며 동법 제14조는 발주자의 하
수급인에 대한 하도급대금의 직접지급의무를 규정하고 있습니다.
동조의 직접지급청구사유가 있어 수급인이 발주자에게 하도급대금의 직접지급을 요청한 경우에, 특별한 사정이
없는 한 발주자는 원사업자에 대한 대금지급의무의 범위 안에서만 하도급대금 직접지급의무를 부담합니다(대판
2009. 7. 9. 2008다21303).
4. 공사 하자와 관련 분쟁
수급인이 시공한 공사에 하자가 발생한 경우 도급인은 수급인에게 하자담보책임을 물어 수급인에게 하자보수청
구, 하자보수청구와 함께 또는 그에 갈음하여 손해배상을 청구할 수 있습니다. 하자담보책임은 제척기간이 있으
므로 기간도과에 주의하여야 합니다.
나아가 공사하자로 인하여 도급인에게 확대손해가 발생한 경우 수급인에게 귀책사유가 있으면 도급인은 수급인
에게 그 확대손해에 대하여도 배상책임을 물을 수 있으며 이 경우 수급인이 자신에게 귀책사유가 없었다는 점을
입증하지 못하면 도급인에게 그 손해를 배상하여야 합니다.
5. 집합건물에 하자가 발생한 경우
아파트, 상가, 오피스텔 등과 같이 집합건물법이 적용되는 집합건물은 집합건물법이 적용됩니다. 집합건물법은
집합건물 분양자의 수분양자에 대한 하자담보책임은 민법 규정을 준용하는 한편, 분양자의 담보책임에 관하여
민법에 규정한 것보다 매수인을 불리하게 한 특약의 효력을 부인하는 강행규정을 두고 있고, 시공자 또한 같은
담보책임을 진다고 규정하는 등 집합건물의 수분양자를 더욱 보호하고 있습니다.
