임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다.
2) 보증금의 우선변제권
임차인은 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택이
경매 또는 공매되는 경우 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제
받을 권리인 우선변제권을 취득합니다.
3) 임대차 존속기간의 보장
주택의 임대차 존속기간은 최저 2년입니다. 따라서 임대차 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 때에도 최
소한 2년의 임대차 기간은 보장됩니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.
4) 소액임자인의 최우선변제권의 인정
임차인은 임차보증금이 소액인 경우에는 경매신청 등기 전까지 주택의 인도와 주민등록을 마치면, 확정일자를 받
지 않은 경우에도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.
5) 임차주택의 반환 및 임차보증금의 반환
임대차가 종료되면, 임대차계약의 내용에 따라 임차인은 임차주택을 반환할 의무 등을 지게 되고, 임대인은 임차
보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다(민법 제536조).
임차인이 임대차계약을 중도에 해지하는 경우 임차보증금을 돌려받기가 쉽지 않습니다. 이와 같이 임대차가 종료
되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 보증금을 반환해줄 때까지 이사를 가지 않는 것이 좋습니
다. 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 없어지기 때문입니다(대법원 2008. 3. 13 선고, 2007다54023 판결).
1) 대항력
상가임대차는 임차인이 ① 건물의 인도와 ② 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다.
2) 보증금 우선변제
대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 경매시 임차건물의 환가
대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.
3) 임대차기간
기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다.
다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.
4) 계약갱신
임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을
요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다.
다만 임차인의 계약갱신 요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간
이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다.
